李某甲在单位认购了一套集资房，因无力支付购房款，同意侄女李某乙借用其名额购买。当时，李某乙是为了儿子以后入学需要才购置的。基于亲戚之间的信任，李某乙将首付款交给姑姑李某甲时并没有让她写收条，双方也没有订立借名买房协议。在按揭贷款还清前，李某乙一直每月按时将按揭贷款金额存入李某甲的还款账户内。

等到儿子要上学了，李某乙准备去办理房屋过户手续时，却发现房子已被卖给了他人，姑侄俩因此发生纠纷，李某乙随后诉诸法院。

庭审中，李某甲对借名买房一事矢口否认，表示该房屋系其出资购买，有相关购房票据为证，且房产证所有权登记人是她，故其有权处置该房产，并坚持认为姑侄双方虽然有资金往来，但和出资购买房屋无关，仅为日常借贷且已还清。这个房子到底算谁的？

民法典明确规定，对设立不动产物权的合同，未办理物权登记的，不影响合同效力。最高人民法院关于“借名买房”的裁判规则明确了两点：

第一，对于亲属之间约定的借名买房协议，可通过购房票据、实际使用或控制房屋等客观情况来认定。

第二，“借名买房”情形下真正购买人所举出的间接证据能够形成完整的证据链条证明其系真实购房人的，应当确认其系真正的房屋产权人。

虽然李某甲与李某乙之间没有订立借名买房的协议，但李某乙提供了与李某甲多次协商过程的谈话以及与李某甲单位领导三方协商此事的电话录音。在录音中，李某甲均未对李某乙主张其是房屋实际所有权人提出异议，且对李某乙金钱补偿的方案表示愿意协商等，这些证据足以证实双方实际存在借名买房的合意。同时，李某甲对每月收取的款项用途无法作出合理解释，又无反驳证据。法院综合考虑双方的证据，判决确认李某乙为该房屋所有人，李某甲将“自己名下”本属于李某乙的房子出售，侵犯了李某乙的合法权益，应赔偿损失。

《中华人民共和国民法典》第二百一十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。